[中原投資網上講座系列]

英國整幢古典住宅投資優勢和策略

2020-08-12

英國物業宣傳近月在香港如雨後春筍，帶倫敦、曼徹斯特，伯明翰……樓盤一個接一個。投資者除咗可以大手買入新樓或者樓花以外，有沒有其他投資選擇呢？

中原投資講座由今個月起會定期跟大家分享英國各類投資型物業，希望大家對英國房地產市場有更多更廣嘅了解。第一彈當然是要介紹一下英國的首都倫敦的投資。 很多人覺得倫敦樓價高，租金回報低，但從長遠投資角度而言，這個備受全球投資者青睞的國際大城市在升值及保值方面依舊是最為穩健。而且眾多市場中，倫敦市房地產交投最為活躍，這也是投資要考慮的重大因素。

今次講座將針對倫敦市中心整幢古典住宅建築的收購及投資作出深入介紹。這些建築物位於倫敦市最受中產及高尚人士歡迎的地區，更是外國專才趨之若鶩的理想居所。

講座內容：

• 倫敦市中心物業市場概況
• 整幢古典住宅收購的投資優勢
• 收購後的投資策略： 收租、翻新、拆售
• 物業收購流程及相關稅務
• 個案分析

賺投資上游的錢，才是真正的房地產投資。

講座日期：	2020年8月20日
時間︰	19:00 – 19:45
報名辦法︰	https://www.facebook.com/events/1128741957512725/

Covid-19 疫情下中原學生公寓的投資情況

2020-03-26

中原美國學生宿舍基金基金持有的兩個學生公寓位於德州聖安東尼奧市及喬治亞州雅典市， 目前疫情情況相對較輕， 當地政府均已採取措施限制社交接觸， UTSA 所在的聖安東尼奧郊區以及UGA 所在的雅典市地理位置偏離人口密集區， 情況相對可控。

德州大學聖安東尼奧分校 (UTSA) 和喬治亞大學 (UGA) 已停止面授，改用網上教學，學生無需返學，以減低傳染風險。

現時住戶情況

• 目前也沒有住戶疑似或確診
• 大部份住戶選擇留在公寓內， 並沒有出現大型遷出的情況
• 個別遷出的住戶需要按合約繼續繳交租金
• 目前未發現任何因疫情而違約的情況
• 根據調查， 住戶認為留在專業管理的學生公寓更為衛生及安排， 故未有考慮遷出

預出租安排

• 由於我們的目標市場為本土學生， 國際學生的撤離對預出租影響十分有限
• 20-21學年的預出租， 管理方安排了即時視頻參觀， 以減低社交風險
• 所以預出租均於網上自助完成
• 截至目前 Eclipse on Broad預出租率達到 93.8% ， 租金增長達約6.5% 。Estates at San Antonio預出租率達到63.2%， 位列UTSA市場第一， 租金增長1.7%

未來展望

• 學生公寓於過去經濟危機期間表現優秀， 其強韌的抗跌力有助投資項目於本次疫情危險中平穩渡過
• 美國政府2萬億經濟緩助計劃， 包括暫停償還學生貸款及國民補助等有助學生渡過經濟難關
• 銀行減息令項目現金流有所增加
• 中長線而言， 大學人數不會因疫情而大幅減少， 有利學生公寓保持良好入住率

COVID-19最新防疫措施

COVID-19病毒在全球持續蔓延，感染人數在美國亦有上升。在這個關鍵時刻，保障住戶和員工的安全及健康是我們首要任務。我們已分別在2個持有和管理的學生公寓推出一系列防禦措施，減低傳染風險。

包括︰

1. 提供最新資訊
   • 建立COVID-19專頁發佈最新疫情資訊
   • 通過郵件、短訊等通訊方式，定時給租戶發送最新COVID-19相關資訊和社區安排.
2. 線上服務
   • 利用郵件、短訊及電話提供管理服務，減少住戶與員工的社交風險
   • 維修人員維持提供緊急維修服務
   • 減免信用卡手續費，鼓勵住戶網上付租金
3. 繼續開放予住客
   • 公寓只向住客開放，所有親友探訪及參觀均會停止
4. 社區清潔及消毒
   • 增加社區的清潔，包括消毒與殺菌等深層清潔
   • 臨時關閉會所，健身房和公共區域，以減低社交風險
5. 臨時預出租程序安排
   • 所有來年預出租安排均會直接於網上辦理
   • 取消社區參觀，安排以視像進行虛擬線上參觀

學生公寓的抗跌力

2020-03-18

新型冠狀病毒 Covid-19席捲全球，可謂人心惶惶。全球股票市場哀鴻遍野，多次觸發熔斷機制，投資者損失不菲。雖然各地政府已採取更積極手段以防病毒擴散及減低經濟損失，但不少經濟學家均表示全球經濟進入衰退週期機會增加，環球投資環境亦變得更為嚴峻。這情況下投資者又可以有什麼選擇？

很多人均認為逆經濟週期時期房地產都會減租或跌價。但不少研究發現，學生公寓的抗跌力(Recession Resilience) 十分高。2008年金融海嘯時，學生公寓的租金回報十分平穩，資產價格亦沒有大波動，令金融海嘯後愈加受到大型保險公司、主權基金 (Sovereign Fund)、退休基金 (Pension Fund) 等青睞。

為什麼會出現如此情況？ 研究發現經濟下行時，被裁或失業的人員可能選擇讀書進修，以增加競爭力。政府亦會提供更多資助，誘使學生繼續升學，以降低失業率。當大學生人數增加，學生公寓的需求就自然增大，因此而令學生公寓租金逆市增長。

根據權威房地產行業追蹤機構Green Street Advisors 的研究及歷年資料顯示，只要GDP下降1%，其他物業如商場、寫字樓及酒店的資產價值就會下降3 -14%，租金也會有0.5 -1.5%的下滑。但學生公寓租金可謂逆市奇葩，過去12年（包括金融海嘯時期），學生公寓租金一直有穩定增長 (2 – 5%)，其租金及資產價格表現十分平均及穩健。

看準投資市場，然後通過合理的選址、改造、推廣和營運，學生公寓可算是極為穩健的選擇。

英國物業成功收購

中原投資顧問有限公司剛剛代客戶成功收購了兩幢位於倫敦市中心的住宅物業，兩幢物業均是倫敦市內中心精華地段的維多利亞式建築。除了代表客戶與業主接洽收購，中原投資顧問有限公司亦為客戶安排律師及測量師等專業服務，協助項目進行法規、財務及樓宇結構之盡職調查 (due diligence) 和安排簽訂買賣合約。中原投資顧問有限公司亦代表客戶與原租客簽署新租約和購買樓宇保險等事宜，更成功為項目獲得稅務減免，讓客戶節省了百多萬英鎊的印花稅！

中原投資管理有限公司已被委託為此兩個物業的資產管理人，將會負責篩選及監察物業管理公司的工作， 包括租戶管理、物業維護和物業報告。 此外，我們亦會為物業作出不同的增值及翻新建議， 務求提升投資回報。

倫敦房價於2019年年中開始回暖， 已連續13個月租金出現正增長，2019年平均租金增長為1.2%。 萊坊（ Knight Frank） 對2019-2024年英國住宅市場的估計， 從2020年開始， 未來5年房價將以每年1- 5％ 的速度增長， 同期的租金預算為2 ％ 。

{信報}中原房產基金逾億拓美學生公寓

租金回報6厘 兩項目落實數個在洽

2019-05-22

本港樓價高企，投資回報偏低，近年引發新一波海外置業熱潮，連本地龍頭代理行中原集團也加入進軍海外物業市場行列，在3年前成立中原房地產基金，經過多年研究及評估，近期終落實投資美國學生公寓，斥資約1400萬美元（約1.092億港元）購入喬治亞州鄰近喬治亞大學的一個學生公寓，淨租金回報約6厘。該基金未來暫只 …

（ 節錄 ）

https://www1.hkej.com/dailynews/property/article/2140930/%E4%B8%AD%E5%8E%9F%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%9F%BA%E9%87%91%E9%80%BE%E5%84%84%E6%8B%93%E7%BE%8E%E5%AD%B8%E7%94%9F%E5%85%AC%E5%AF%93?

{經濟日報} 中原私募基金 攻學生公寓市場
宿位不足＋需求殷切 長綫投資佳

2019-05-20

中原集團主席兼總裁施永青透露，集團旗下剛成立了房地產投資基金，在海外尋求穩定回報項目，當中特別看好美國的學生公寓市場，原因在於學生宿舍不足，集團已在當地購入數個項目長綫投資。

（ 節錄 ）

https://paper.hket.com/article/2353586/%E4%B8%AD%E5%8E%9F%E7%A7%81%E5%8B%9F%E5%9F%BA%E9%87%91%20%E6%94%BB%E5%AD%B8%E7%94%9F%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%B8%82%E5%A0%B4