學生公寓的抗跌力

2020-03-18

新型冠狀病毒 Covid-19席捲全球，可謂人心惶惶。全球股票市場哀鴻遍野，多次觸發熔斷機制，投資者損失不菲。雖然各地政府已採取更積極手段以防病毒擴散及減低經濟損失，但不少經濟學家均表示全球經濟進入衰退週期機會增加，環球投資環境亦變得更為嚴峻。這情況下投資者又可以有什麼選擇？

很多人均認為逆經濟週期時期房地產都會減租或跌價。但不少研究發現，學生公寓的抗跌力(Recession Resilience) 十分高。2008年金融海嘯時，學生公寓的租金回報十分平穩，資產價格亦沒有大波動，令金融海嘯後愈加受到大型保險公司、主權基金 (Sovereign Fund)、退休基金 (Pension Fund) 等青睞。

為什麼會出現如此情況？ 研究發現經濟下行時，被裁或失業的人員可能選擇讀書進修，以增加競爭力。政府亦會提供更多資助，誘使學生繼續升學，以降低失業率。當大學生人數增加，學生公寓的需求就自然增大，因此而令學生公寓租金逆市增長。

根據權威房地產行業追蹤機構Green Street Advisors 的研究及歷年資料顯示，只要GDP下降1%，其他物業如商場、寫字樓及酒店的資產價值就會下降3 -14%，租金也會有0.5 -1.5%的下滑。但學生公寓租金可謂逆市奇葩，過去12年（包括金融海嘯時期），學生公寓租金一直有穩定增長 (2 – 5%)，其租金及資產價格表現十分平均及穩健。

看準投資市場，然後通過合理的選址、改造、推廣和營運，學生公寓可算是極為穩健的選擇。

英國物業成功收購

中原投資顧問有限公司剛剛代客戶成功收購了兩幢位於倫敦市中心的住宅物業，兩幢物業均是倫敦市內中心精華地段的維多利亞式建築。除了代表客戶與業主接洽收購，中原投資顧問有限公司亦為客戶安排律師及測量師等專業服務，協助項目進行法規、財務及樓宇結構之盡職調查 (due diligence) 和安排簽訂買賣合約。中原投資顧問有限公司亦代表客戶與原租客簽署新租約和購買樓宇保險等事宜，更成功為項目獲得稅務減免，讓客戶節省了百多萬英鎊的印花稅！

中原投資管理有限公司已被委託為此兩個物業的資產管理人，將會負責篩選及監察物業管理公司的工作， 包括租戶管理、物業維護和物業報告。 此外，我們亦會為物業作出不同的增值及翻新建議， 務求提升投資回報。

倫敦房價於2019年年中開始回暖， 已連續13個月租金出現正增長，2019年平均租金增長為1.2%。 萊坊（ Knight Frank） 對2019-2024年英國住宅市場的估計， 從2020年開始， 未來5年房價將以每年1- 5％ 的速度增長， 同期的租金預算為2 ％ 。